En el Página 12 de hoy publica una interesante nota de Alfredo Zaiat sobre el mercado inmobiliario. El texto tiene dos argumentos principales: la crítica de la dolarización de la compraventa de inmuebles y la identificación de los corredores inmobiliarios como principales sujetos interesados en mantener esa modalidad de operación en su sector.
El segundo argumento no parece tener mucho más sentido que poner en evidencia a uno más de los sectores económicos que se sienten más perjudicados por algunas políticas de lo que objetivamente están. Como ese es un rasgo de la naturaleza humana, detengámonos en el segundo. Para sostenerlo, Zaiat retoma a una muy buena intervención de dos investigadores sociales publicada en el mismo diario . En su artículo “Ladrillos”, los colegas Gaggero y Nemiña realizan una genealogía de la dolarización de la compraventa de inmuebles que es retomada por Zaiat para afirmar que la dolarización del mercado es producto de “un rasgo cultural liberalizador” que es producto de las “políticas de liberalización del mercado financiero y cambiario” actuadas desde 1976, etc.
El argumento en sí mismo no parece tener pliegues más allá de su innecesario recurso a la “cultura” como mediación entre ciertas condiciones y ciertas acciones. [Al final es como si para explicar el alto consumo per cápita de carne en la Argentina hubiera que hacer referencia a la "cultura carnívora" desarrollada gracias a la amplia disponibilidad, bajos precios relativos y libre circulación de la carne, etc.]
Sin embargo, el argumento está debilitado por su desacople con cuatro cuestiones:
1. la dinámica del desarrollo urbano
2. la dinámica del mercado inmobiliario
3. la dinámica de (el mercado y la regulación de) la financiación de la (construcción de) vivienda
4. la dinámica del sector de la construcción
Como todo en la vida, estas cuatro dinámicas se encuentran estrechamente relacionadas.
Dejemos de un lado aquí el análisis de la última de ellas por tratarse de un sector productivo que solo en parte se ocupa de edificar para uso residencial y cuya acción en ese ámbito responde solo a la demanda emergente de la interacción de las tres dinámicas anteriores.
Nos quedan las otras tres dinámicas de las cuales depende la cantidad, calidad y precio del bien “casa”.
Brevemente podríamos decir lo siguiente, concentrándonos particularmente en las áreas metropolitanas del país (donde la renta de localización juega un papel fundamental en la definición de los precios de compraventa del suelo y los inmuebles).
1. Respecto a la dinámica del desarrollo urbano asistimos al progresivo agotamiento del por suerte exitosísimo modelo de urbanización periferizante al que deberíamos agradecerle todas las mañanas por habernos legado áreas metropolitanas prevalentemente regulares. Es el modelo de vivienda unifamiliar sobre lote propio. Es el modelo de suelo barato y autoconstrucción. Es el modelo de propietarización generalizada y urbanización con bajo uso de capital: a nuestras ciudades no las hicieron los constructores (como a la mayoría de las ciudades de los países centrales) ni los pobres (como a la mayoría de las ciudades de la periferia) sino la clase media trabajadora asalariada o autónoma que compró un lote y (se) construyó una casa.
Ese modelo de urbanización empezó a agotarse por su propio éxito y asistimos hoy a un proceso de redesarrollo de nuestras ciudades. A diferencia de los capitalismos avanzados, donde la urbanización fue intensiva en capital y en densidad, y por lo tanto el crecimiento de las ciudades se da mayormente por la incorporación de nuevas áreas al espacio residencial, lo que pasa en nuestras ciudades es que en buena medida hay que densificar el tejido ya construido (que es, a su vez, el tejido mejor servido por la infraestructura de transporte). De hecho, buena parte de la incorporación de nuevas áreas para uso residencial se sigue haciendo (ay!) con bajísima densidad: son los barrios cerrados que crecen cerca de las autopistas (que estaban rodeadas de tierra vacante porque el desarrollo urbano buscaba el tren).
Para redesarrollar hace falta capital. No se puede tirar abajo un PH y construir seis pisos con tu hermano y tu cuñado o con un par de albañiles. Para pagar la construcción de un departamento no se puede ir pagándo de a puchos los materiales en el corralón. Por lo tanto, adiós a la urbanización popular que tanta alegría nos dió y bienvenida la urbanización “industrial” que tanto dolores de cabeza nos trae.
2. Mientras la dinámica del desarrollo urbano cambia, cambia también la del mercado inmobiliario en un sentido bastante claro: el aumento sostenido de los precios de los inmuebles impulsado por el aumento de los precios del suelo. Lo que aumenta es el valor del suelo más que el costo de reposición (los ladrillos, los caños, etc.) de un inmueble. Lo sabe cualquiera que haya buscado casa para comprar o alquilar que lo que determina el valor es mayormente dónde está y no de qué calidad es.
Los precios suben por varios motivos, algunos endógenos y otros exógenos al mercado inmobiliario, pero suben y suben, alejándose del poder de compra del salario y convirtiéndose en una inversión absolutamente rentable o, en el peor de los casos, en una reserva de valor deseable.
3. La creciente brecha entre los ingresos familiares y el precio de los inmuebles nuevos o usados (que no es taaan diferente porque como dijimos lo que vale es el suelo y el suelo no es ni nuevo ni usado) podría ser cubierta por el mercado financiero. Es decir, ok, ya no podés comprarlo en tiempos prudenciales con tu ahorro propio, tenés que comprar los ahorros de otros a una x tasa de interés. Esto funcionó, y bastante bien, durante los años ochenta y noventa en muchas economías. Incluso, hasta cierto punto, en la Argentina. Pero en un momento, las tasas fueron tan onerosas y las condiciones tan exigentes que la financiarización del acceso a la vivienda perdió alcance como puerta de acceso a la vivienda.
Buena parte de la “dolarización” de la compraventa de inmuebles está aquí: si a falta de crédito a la casa ahora se accede a través de un ahorro monetario de bastante largo plazo que se hace, previsiblemente, en dólares. Y se hace en dólares porque es lo que la mayoría de las personas estimamos como más seguro (digo más seguro y no más rentable, más seguro) para emprender un ahorro de largo plazo para comprar un bien que será fundamental para nuestra calidad de vida o para producir un ingreso (que es lo mismo, se sabe).
Resumiendo, en los últimos años el acceso a la vivienda requiere de cada vez mayores sumas de capital debido al cambio en el modelo de desarrollo urbano y la suba de precios. Ante la incidencia marginal del crédito, ese volumen mayor es afrontado (por quienes pueden y no se ven forzados a saltar al siempre creciente mercado del alquiler) a través del ahorro… que es en dólares. Si se cambian o no a pesos para la realización de la compraventa poco importa porque los dólares ya fueron demandados en el proceso.
En ese sentido, la decisión de la Presidenta de dedicar una enorme masa de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses (similar a la por otra parte tomada por el ex presidente Luis Inacio da silva respecto al Fondo de Garantía de Tiempo de Servicio) para el financiamiento del acceso a la vivienda es adecuada más allá de la escasa articulación con la dinámica del desarrollo territorial. La verdadera desdolarización del mercado inmobiliario no pasa por evitar compulsivamente el ahorro en dólares con destino a la compra de inmuebles sino con la provisión de financiamiento para la mayor cantidad posible de franjas de ingreso.
Si en base a la experiencia presente y a una mayor sofisticación técnica, los recursos puestos a disposición por el poder ejecutivo nacional pudieran implementarse con para el redesarrollo urbano de áreas ya consolidadas, evitando el consumo de territorio que implica la construcción sobre lotes propios no construidos o la puesta a disposición de terrenos de propiedad estatal, estaríamos frente a un verdadero aporte no sólo a la dinámica del mercado inmobiliario sino a también a la del desarrollo urbano.
Así, criticar a la dolarización y al sector inmobiliario es sólo mitad del trabajo. La otra mitad se encuentra del lado del desarrollo urbano y del mercado de financiamiento.
Sólo el crédito (público o privado, subsidiado o no) para la construcción y compra de inmuebles nuevos es la verdadera clave para enfrentar el fantasma verde en el sector inmobiliario. De esa manera se mejora el territorio, se genera empleo y se le quita a las familias la pesada carga del ahorro de largo plazo para el acceso a la vivienda.